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頂樓加蓋違法嗎?

 

頂樓加蓋違法嗎?

【文/住展雜誌】頂樓加蓋是台灣房地產獨有的產物,早年公寓大廈的頂樓住戶未經樓下其他住戶同意,擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍,消費者如果要買「頂加」的房子,必須先對頂加的法律關係有所了解。

首先,屋頂平台為公寓大樓之共用部分,私人占用屋頂平台搭蓋的建物,一定是違建,沒法登記產權,對屋頂增建物僅能取得事實上處分權。

擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍。示意圖擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍。示意圖

頂加是否有約定專用

同棟社區的住戶們可以約定屋頂平台是否讓人有使用專用權,因此,當你買的房子附帶有頂加時,你可以要求賣方說明「頂加」是否有約定專用權,以免事後如果其他住戶對屋頂平台主張權利,該「頂加」屋即有遭拆除之風險。

其次,在房屋現況說明書上面,都會有一欄「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」,賣方必須詳實勾選「是」或「否」,因為屋頂平台是否有約定專用權,是否曾經其他住戶主張權利或曾發生爭議,這是房地產交易上的「重要資訊」,會影響買方締約的意願。

留意頂加約定條款

有些賣方為規避責任,會在買賣契約書中約定:「本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物,買方充分認知有被拆除或其他危險,並願於交屋後承擔一切責任。」,買方如果簽了字,顯示買方對於所買受之頂加部分係屬違建應已認知,並願承擔被拆除之危險,日後自不得以此為由而主張賣方應負擔物之瑕疵擔保責任。

依房地交易實務,頂樓與頂樓增建物是一併出售的,因「頂加」是否曾經拆除或是否接獲拆除通知、有無公告拆除等,涉及買受人得使用「頂加」屋之時間長短,屬於交易慣例上會影響買方締約意願之事項,賣方自負有向買方說明之義務。

賣方負瑕疵擔保責任

在實務上,頂加的糾紛案例很多,茲舉一例,丁姓女子在二年前向吳姓男子購買新北市的一棟房屋,社區管委會早於九年前通知吳姓男子頂樓加蓋不得使用而應拆除;新北市政府違章建築拆除大隊也將該頂樓加蓋違建列管待拆除。而吳男竟刻意隱匿這些重大訊息,沒告訴丁女,雙方因而打官司。

雙方契約中有一約定條款:「本加蓋部分於交屋之前,並無遭舉報拆除。」,法院認為賣方已將頂加是否曾經接獲拆除通知乙事,列為買賣標的物之保證品質範疇。但房子業經認定為違建列管待拆,顯然欠缺吳男所保證之品質而構成「物之瑕疵」,判決吳男應負瑕疵擔保責任,賠丁女共計二十六萬多元。

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